親が施設に入った後、空き家になった実家どうする? 5つの選択肢

親が老人ホームや介護施設に入ったあと、誰も住まなくなった実家。

「処分するかどうか、まだ親が生きているのに考えるのは気が引ける」
「でも、月々の維持費もかかるし、放っておくと家が傷む」

そんなふうに、行き場のない気持ちを抱えている方は少なくありません。

この記事では、親が施設に入った後の空き家について、現実的にとれる5つの選択肢と、それぞれのメリット・デメリットをまとめました。
「すぐに決めなくていい」というスタンスで、ご自身に合う方向を一緒に考えていきましょう。

この記事でわかること

• 親が施設に入った後の空き家でかかる本当のコスト
• 5つの選択肢(売る/貸す/残す/活用/解体)それぞれの特徴
• 親がご存命のうちにできる手続きと、難しいこと
• 兄弟姉妹がいる場合の話し合いのコツ
• 「いつまでに決めるべきか」の現実的な目安

まず知っておきたい、空き家の年間コスト

決断の前に、空き家を維持するとどれくらいお金がかかるか、ざっと把握しておきましょう。

項目	年間目安
固定資産税・都市計画税	5〜15万円
火災保険・地震保険	2〜5万円
電気・水道の基本料金	2〜3万円
庭木・庭の手入れ	2〜10万円
帰省・管理のための交通費	5〜20万円
合計目安	16〜53万円/年

地方の戸建ては固定資産税が比較的低い一方、遠方からの管理費(交通費)がかさみがちです。
年間20万円台が一つの相場と考えてよいでしょう。

加えて、特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍になる制度があります。
庭木が伸び放題、家が傷んできた、といった状態を放置するとリスクが上がります。

まず、ひと息ついてください

ここから5つの選択肢を見ていきますが、その前に一つだけ。

親がまだ生きていて、けれど実家は空き家。
このタイミングで「処分」という言葉を使うのは、本当に重たいことです。

ご自身を責める必要はありません。
親の家のこれからを考えること自体、「親のこと」を大切に思っているからこその行動です。

ここから先は「今すぐ決めること」ではなく、「いつか決めるための材料を集めるつもり」で読んでみてください。

選択肢1: 残す(=現状維持)

「親がまだ生きているのに売却するのは気が引ける」
「親が施設から戻ってくる可能性もある」
「思い出のある家を簡単に手放したくない」

そんな気持ちから、まずは現状維持を選ぶ方は多いです。

メリット

• 親に売却・処分の話を切り出さなくて済む
• 思い出を残せる
• 親が戻ってくる可能性に備えられる

デメリット

• 年間20〜50万円の維持費がかかり続ける
• 家が傷む(空き家は人が住まないと急速に劣化する)
• 「特定空家」リスク

残す場合にやっておきたいこと

• 月1回の換気・通水(難しければ空き家管理サービス 月3,000〜10,000円)
• 庭木の年1〜2回の手入れ
• 火災保険の継続確認(空き家になると保険料が上がる場合あり)

「いずれ判断するけれど、今は残す」という選択は何も悪いことではありません。
ただし、判断を先送りにしている自覚は持っておくことが、後で慌てない秘訣です。

選択肢2: 貸す(賃貸活用)

親が施設から戻る可能性が低く、かつ家がまだ住める状態であれば、賃貸として人に貸す選択肢があります。

メリット

• 月々の家賃収入が入る(地方戸建てで4〜8万円/月が目安)
• 人が住むことで家が傷みにくい
• 固定資産税等が経費計上できる

デメリット

• リフォーム費用が初期にかかる(数十万〜数百万円)
• 入居者トラブルの可能性
• 退去後の原状回復・空室期間のリスク
• 売却に切り替える際に手間が増える

親がご存命のうちに貸す場合の注意

• 親本人の同意が必須(賃貸借契約の主体が親のため)
• 親が認知症等で判断能力が低下している場合は、成年後見人または家族信託の手続きが必要
• 家賃収入は親の収入となり、施設費の自己負担増・介護保険料の段階に影響する可能性

賃貸を検討する場合は、まず近くの不動産会社に「賃貸として貸し出した場合、月いくらで貸せそうか」のヒアリングから始めるのがおすすめです。

選択肢3: 売却する

施設に入って戻る予定がなく、維持コストも避けたい場合は、売却が現実的な選択肢になります。

メリット

• 維持費がゼロになる
• まとまった現金が入る(施設費に充てられる)
• 兄弟間の相続トラブルの種を一つ減らせる

デメリット

• 心理的なハードルが高い(思い出を手放す)
• 地方の戸建ては買い手がつくまで時間がかかる(半年〜数年)
• 親本人の意思確認・売買契約への関与が必要

親がご存命のうちに売却する場合の必須条件

親本人が売却に同意し、契約手続きに参加できる状態であることが大前提です。

判断能力が低下している場合は、以下のいずれかが必要になります。

• 成年後見制度の利用(家庭裁判所への申立て・後見人選任で数ヶ月)
• 家族信託の設定(認知症の進行前にしか設定できない)

「親が元気なうちに、いざという時のために家族信託を結んでおく」という選択肢があることを覚えておくと、後の選択肢が広がります。

売却の進め方(遠方在住者向け)

1. 不動産一括査定で複数社から査定を取る(オンラインで完結)
2. 査定額が高すぎる業者は要注意(後で値下げ圧力)
3. 中央値の3社に絞り、現地確認・媒介契約
4. 売り出し価格は査定額の8〜9割で設定すると動きやすい
5. 内見対応は不動産会社に一任(遠方からでも可)

選択肢4: 活用する(空き家バンク・民泊・サブスク住宅等)

近年は、売らずに「使ってもらう」選択肢も増えています。

空き家バンク

• 自治体が運営する空き家マッチングサービス
• 利用料はほぼ無料
• ただし、買い手・借り手がつくまで時間がかかる(年単位)

民泊・地域滞在型サブスク

• Airbnb等で短期賃貸として活用
• 地方は登録ハードルが低いが、運営代行が必要
• 月数万円〜の収入になる場合あり

地域貢献型(コミュニティスペース・移住者シェアハウス等)

• NPO・地域団体と連携
• 収益性は低いが、地域とのつながりを保てる

「活用」を選ぶ場合の現実

活用は理念的に魅力的ですが、「収益が安定しない」「運営に手間がかかる」のが正直なところです。
遠方在住で本業がある方の場合、運営代行サービスを使うか、ハードルが低い空き家バンク登録から始めるのが現実的です。

選択肢5: 解体する

家が傷みすぎている、土地だけ売却したい、特定空家リスクを避けたい、といった場合は解体も選択肢です。

メリット

• 「特定空家」リスクが消える
• 土地として売りやすくなる場合がある
• 火災・倒壊リスクがゼロになる

デメリット

• 解体費用が100〜300万円かかる(木造30坪の場合)
• 解体後は固定資産税が高くなる(住宅用地特例が外れる)
• 土地が売れない場合、固定資産税負担が増えるだけになる可能性

解体を検討する条件

解体が向くのは、以下のような場合に限られます。

• 家屋がかなり傷んでいる(リフォームでは住めるレベルにならない)
• 土地として売却見込みがある(立地が良い、買い手がつきやすい)
• 自治体の解体補助金が使える(条件・上限あり)
• 親がご存命でも、本人の意思確認が取れている

「とりあえず解体」は基本的にNG。
土地が売れる見込みを先に確認してから、解体の判断をしてください。

兄弟姉妹がいる場合の話し合い

実家は将来的に相続財産になります。
親がご存命のうちでも、兄弟姉妹との「方向性の共有」だけは早めに始めておきましょう。

話し合うべき4つのこと

1. 方向性(売る・貸す・残すの大枠)
2. 窓口役(誰が業者対応や手続きを担うか)
3. 費用負担(維持費・解体費・売却益の分配)
4. 判断のタイミング(いつまでに何を決めるか)

最初から完璧に決めようとせず、「とりあえずの方向性」だけを揃えるのがコツです。
LINEグループで情報共有していけば、顔を合わせなくても進められます。

いつまでに決めればいい?

絶対的な期限はありません。が、現実的には以下のタイミングで判断材料が揃いやすいです。

• 親が施設入居から半年〜1年: 戻る可能性が低いことが見えてくる
• 空き家にして1〜2年: 家の劣化が見えてくる、維持費の重さを実感
• 特定空家指定の警告が出たら: その時が決断のタイミング

「とりあえず1年は様子を見て、その間に情報だけ集めておく」というスタンスで十分です。

まとめ

親が施設に入った後の空き家には、5つの選択肢があります。

1. 残す(=現状維持)
2. 貸す(賃貸活用)
3. 売却する
4. 活用する(空き家バンク・民泊等)
5. 解体する

どの選択肢も正解で、どの選択肢も間違いではありません。
大切なのは「焦らず、情報を集めながら、ご自身と家族のペースで決めていく」こと。

まずは年間維持費の試算と、不動産の査定額の把握から始めてみてください。
数字が見えると、判断がしやすくなります。

---