「親が元気なうちに、実家のことを少しずつ動かしておきたい」
「年110万円までなら贈与税かからないって聞いたけど、不動産でもできるの?」
「2024年から制度が変わったらしいけど、何が変わったんだろう」
相続対策で一番取り組みやすいのが「暦年贈与」です。年110万円までなら贈与税がかからない仕組みで、長く続けるほど相続財産を圧縮できます。
ただし2024年(令和6年)の税制改正で「持ち戻し」期間が3年から7年に延長され、ルールが厳しくなりました。
この記事では、暦年贈与の基本ルール、不動産で使うときの注意点、そして「親が元気なうち」だからこそできる引継ぎの進め方を整理します。
この記事でわかること
- 暦年贈与の基本ルール(年110万円・非課税の範囲)
- 2024年改正で何が変わったか(持ち戻し3年→7年)
- 不動産を暦年贈与で渡すときの3つの方法
- やってしまいがちなNG例(名義預金・形式だけの贈与)
- 相続時精算課税制度との使い分け
暦年贈与とは何か
1月1日から12月31日までの1年間に、もらった金額が110万円以下なら贈与税がかからない制度。
これを毎年続けることで、相続時の財産を計画的に減らすことができます。
基本のしくみ
- 受贈者(もらう人)1人あたり、1年で110万円まで非課税
- 110万円を超えた分にだけ贈与税(超過累進)
- 親が子3人に各110万円ずつ渡せば、合計330万円を非課税で移転可能
- 配偶者・孫にも渡せる(孫だと節税効果がさらに大きい)
「贈与税の基礎控除」が110万円
正確には「110万円以下の贈与なら申告も納税も不要」というルール。
110万円を1円でも超えると、超過分に贈与税がかかり、申告が必要になります。
2024年改正のポイント(持ち戻し3年→7年)
相続税の計算で、亡くなる前に贈与した分は「持ち戻し」されて相続財産に加算されます。
このルールが2024年1月1日以降の贈与から変わりました。
持ち戻し期間の延長
- 改正前: 死亡前3年以内の贈与を相続財産に加算
- 改正後: 死亡前7年以内の贈与を相続財産に加算
- ただし4〜7年前の贈与は、合計100万円までは加算対象外
「亡くなる直前の駆け込み贈与」を防ぐための改正です。
早く始めるほど、節税効果が大きくなる仕組みは変わりません。
経過措置
2024年1月1日以降の贈与から段階的に7年に延長。
2024年〜2026年に亡くなる場合は、まだ3年持ち戻しの計算でOK。
2031年以降に亡くなる場合は、完全に7年持ち戻し。
改正後の戦略
- 親が60代・元気: 10年以上の長期で暦年贈与を続けるメリット大
- 親が70代後半・健康に不安: 相続時精算課税制度の方が有利な場合あり
- 親が80代後半・介護中: 暦年贈与のメリットが薄い、別の対策を検討
不動産を暦年贈与で渡す3つの方法
不動産は預金と違って、110万円単位で物理的に分けられません。
それでも工夫すれば暦年贈与の枠を使えます。
方法1: 持分の一部贈与
不動産の所有権を「持分」として小分けにし、毎年少しずつ贈与する方法。
例: 評価額1,100万円の実家を、毎年1/10ずつ10年かけて贈与
– 1年目: 持分1/10(評価110万円) → 非課税
– 2年目: さらに持分1/10 → 非課税
– …10年で完全に子に移転
メリット
– 非課税枠を使い切れる
– 親が元気なうちに段階的に移転できる
デメリット
– 登記費用が毎年発生(1回2〜5万円程度)
– 登録免許税は贈与だと固定資産税評価額の2%(相続なら0.4%)
– 不動産取得税も毎年かかる(評価額の3%)
– 結果として「相続より高くつく」場合がある
不動産の暦年贈与は、税金トータルで本当に得かを計算してから判断。
方法2: 現金で渡して、子が買い取る
親が暦年贈与で現金を毎年渡し、十分貯まったら子が親から実家を「買い取る」方法。
メリット
– 暦年贈与で確実に110万円ずつ非課税移転
– 不動産は売買なので登録免許税が安い(評価額の2%)
– 譲渡所得は出るが、相続まで残す現金より圧縮効果あり
デメリット
– 売買価格を相場の8割未満にすると「みなし贈与」リスク
– 親に譲渡所得税がかかる場合あり
方法3: 現金贈与で生前準備、不動産は相続で
不動産そのものは贈与せず、相続で渡す。
代わりに現金を毎年110万円ずつ贈与しておき、子の生活基盤を作る。
メリット
– 不動産の登記は相続一発でOK(登録免許税0.4%)
– 子は贈与された現金で生活設計できる
– 親の介護費・葬儀費の備えにもなる
デメリット
– 不動産の評価額を圧縮する効果は薄い
– 親に十分な現金がある場合に限る
地方の実家のように「不動産単体では売れない・貸せない」物件は、無理に持分贈与せず、相続まで残しつつ現金贈与する戦略が現実的です。
やってしまいがちなNG例
「暦年贈与のつもりだったのに、税務署に否認された」という事例は多いです。
NG1: 名義預金
親が子名義の口座を勝手に作り、毎年110万円を入金していた。
子はその口座の存在を知らず、通帳も印鑑も親が管理。
これは贈与として認められません。
子が「贈与を受けた」と認識し、自分で口座を管理していないとダメ。
税務調査で発覚すると、相続時に全額が相続財産に加算され、無申告加算税も。
回避策
– 子が自分で開設した口座に振り込む
– 通帳・印鑑・キャッシュカードは子が保管
– 子は実際に使う(全く動かない口座は怪しまれる)
NG2: 定期贈与とみなされる
「10年間、毎年100万円ずつ贈与する」と契約書に書いて始めた。
これは「最初から1,000万円を10回に分けて贈与する約束」とみなされ、初年度に1,000万円全額に贈与税がかかります。
回避策
– 贈与契約書は毎年新しく作る
– 金額・日付・口座は毎年微妙に変える(100万円・105万円・98万円など)
– 「来年もやる」と決めない(その年ごとに決めた体裁にする)
NG3: 贈与契約書がない
口頭で「あげる」「もらう」だけでは、税務署から見て贈与の証拠がありません。
特に110万円超で申告が必要な額を渡したとき、契約書がないと否認リスクが高まります。
回避策
– 毎年贈与契約書を作る(様式は簡単でOK)
– 親子双方が署名・押印
– 銀行振込で証拠を残す(現金手渡しは記録が残らない)
NG4: 持ち戻し期間内の駆け込み贈与
親が体調を崩してから慌てて贈与しても、7年持ち戻しで相続財産に加算されてしまう。
親が元気なうちに始めないと意味がないのが暦年贈与の本質です。
相続時精算課税制度との使い分け
2024年改正で「相続時精算課税」も使いやすくなりました。
相続時精算課税のしくみ
- 60歳以上の親から、18歳以上の子・孫への贈与
- 累計2,500万円まで贈与税ゼロ
- 2024年からは年110万円の基礎控除も追加
- ただし相続時に贈与財産を相続財産に「全額」加算して計算
暦年贈与 vs 相続時精算課税
| 観点 | 暦年贈与 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 年間非課税枠 | 110万円 | 110万円(2024年〜) |
| 累計枠 | なし(毎年リセット) | 2,500万円特別枠 |
| 持ち戻し | 死亡前7年 | 全期間(110万円超分) |
| 切替 | 自由 | 一度選ぶと暦年贈与に戻れない |
| 不動産向き | △ | ○(値上がり前固定) |
どっちを選ぶか
- 親が60代・元気・10年以上見込める: 暦年贈与
- 親が70代以上・短期間で大きく動かしたい: 相続時精算課税
- 不動産を一気に渡したい: 相続時精算課税(2,500万円枠)
- 現金を地道に渡したい: 暦年贈与
両方を組み合わせることはできません。途中で切り替えるなら税理士に相談を。
「親が元気なうち」だからできること
暦年贈与の話だけでなく、親が元気な時期は次のことも進めておきたい。
1. 実家の名義と権利関係の確認
- 登記簿謄本を取って所有者を確認(親単独か共有か)
- 抵当権が残っていないか
- 隣地との境界が明確か
「親が亡くなってから書類が出てこない」が一番困るパターン。
親と一緒に法務局・市役所で書類を揃えておく。
2. 不動産の現状把握
- 固定資産税納税通知書のコピー
- 過去のリフォーム履歴
- 設備の購入時期・保証書
これらは「親しか知らない」情報。聞ける今のうちに聞いておく。
3. 家族会議
- 兄弟で「実家をどうするか」を話す
- 親の希望を聞く(住み続けたいのか、施設に移ってもいいのか)
- 介護・葬儀の希望も確認
「親が元気だと話しにくい」「縁起でもない」と感じやすいですが、元気だからこそ話せます。
体調を崩してからでは、本人の意思確認が難しくなる。
4. 任意後見契約・家族信託の検討
認知症になったあとは、本人名義の不動産を動かせなくなります。
判断能力があるうちに、任意後見契約や家族信託を結んでおくと、将来の選択肢が広がります。
費用は数万〜数十万円。司法書士や弁護士に相談を。
まとめ
暦年贈与+生前準備で押さえたいポイント:
- 年110万円までは非課税、長く続けるほど効果大
- 2024年から持ち戻し3年→7年に延長、早く始めるほど有利
- 不動産の持分贈与は登記費用が毎年かかるので、税金トータルで判断
- 名義預金・定期贈与・契約書なしは否認リスク
- 親が60代・元気なら暦年贈与、70代以上なら相続時精算課税も検討
- 暦年贈与だけでなく、登記書類・家族会議・任意後見も親が元気なうちに
「親に贈与の話をするのは気が引ける」感覚は普通です。
でも親世代も「子に迷惑をかけたくない」と考えていることが多く、話してみると意外と前向きな反応が返ってきます。
税理士に1時間相談(1〜2万円)するだけでも、家族にとって最適な方法が見えてきます。慌てる前に、まず情報を揃えてください。
