「親が亡くなって、実家を売りたいけど名義がそのまま」
「親が生きているうちに、実家を売って施設費用に充てたい」
「親名義の家、子供が勝手に売れるの?」
親名義の家を売るには、状況によって手順が大きく異なります。
特に「親が亡くなった後の売却」は、相続登記を済ませないと売却できません。
2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、手順を正しく理解しておくことは重要です。
この記事では、親名義の家を売るための全手順を、生前・死後の両ケースで整理します。
この記事でわかること
- 親生前と死後で手順がどう違うか
- 相続登記から売却までの全ステップ
- 必要書類と取得方法
- かかる費用と期間の目安
- 売却を円滑に進めるためのコツ
前提: 親が生きているか亡くなっているかで全く違う
親名義の家を売るとき、まず確認すべきは「親が今、生きているか」です。
親が生きている場合
- 親本人が売却契約を結ぶ(基本)
- 親が認知症などで判断能力がない場合 → 成年後見制度
- 親が遠方・施設で動けない場合 → 委任状で代理可能
親が亡くなっている場合
- 相続登記をしてから売却(必須)
- 共同相続人(兄弟など)全員の同意が必要
- 遺言書の有無で手順が変わる
それぞれのケースを整理します。
ケース1: 親が生きていて、本人が売却する
最もシンプルなパターンです。
親本人が判断能力を持ち、売却の意思を持っている場合。
手順
- 親と「売却する」合意を取る
- 不動産一括査定で複数業者の査定を取る
- 媒介契約を結ぶ業者を選ぶ
- 売却活動(売出開始)
- 買い手が現れたら売買契約
- 引き渡し・代金決済
子供の関与
- 査定依頼の代理(委任状)
- 業者との打ち合わせの同席
- 書類整理のサポート
子供は実務を手伝えますが、契約者は親本人です。
親が認知症で判断能力がない場合、契約は無効となります。
売却代金の使途
- 親の口座に振り込まれる(税法上の原則)
- 子供への贈与にすると贈与税が発生(年間110万円超で課税)
- 親の施設費・医療費に充てるのが一般的
ケース2: 親が認知症で判断能力がない場合
親が認知症で意思表示できない場合、本人による売却契約は結べません。
この場合、成年後見制度の利用が必要です。
成年後見制度の概要
- 家庭裁判所が後見人を選任
- 後見人が本人に代わって財産管理・契約を行う
- 家庭裁判所の許可が必要なケースが多い(自宅売却は要許可)
注意点
- 後見人の選任に2〜4ヶ月かかる
- 自宅売却には家庭裁判所の許可が必要
- 後見人は親族でなく専門家(弁護士・司法書士)が選ばれることが多い
- 報酬が発生(月2〜6万円)
認知症になる前に対策する選択肢
- 任意後見契約(本人が事前に後見人を指定)
- 家族信託(財産管理を家族に委ねる契約)
「親に変化が見えた段階」で動くと、選択肢が広がります。
ケース3: 親が亡くなっている場合(最も多いパターン)
実家売却で最も多いのが、親が亡くなった後の売却です。
このパターンは、相続登記を経由する必要があります。
全体の流れ
- 相続人を確定する
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記を申請する
- 不動産査定を依頼する
- 売却活動・売買契約
- 引き渡し・代金決済
- 相続税(該当者のみ)・譲渡所得税の申告
期間の目安
- 相続人確定 〜 相続登記完了: 1〜3ヶ月
- 査定 〜 売買契約: 2〜6ヶ月
- 売買契約 〜 引き渡し: 1〜2ヶ月
- 全体: 4ヶ月〜1年
兄弟間で意見が割れたり、遠方の不動産だったりすると、もっと時間がかかります。
ステップ1: 相続人を確定する
最初にやることは、相続人を確定することです。
親の戸籍を出生から死亡まで遡り、相続人を全員確認します。
必要書類
- 親(被相続人)の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 親の住民票の除票
戸籍取得の手間
親が複数の市区町村で本籍を持っていた場合、それぞれの市区町村役場で戸籍を取得する必要があります。
郵送でも取得可能ですが、複数の市区町村にまたがると2〜4週間かかります。
「想定外の相続人」が出てくることも
- 親に前婚の子供がいた
- 認知された子供がいた
- 親の兄弟が代襲相続で関わる
これらは戸籍を遡って初めて分かるケースも。
全員の同意がないと相続登記・売却ができないので、最初の戸籍取得は丁寧に進めます。
ステップ2: 遺産分割協議を行う
相続人が確定したら、誰が何を相続するかを話し合います。
遺言書がある場合
- 遺言の内容に従う(基本)
- 法的に有効な遺言かを確認(自筆証書・公正証書)
- 遺言と異なる分割をする場合、相続人全員の同意が必要
遺言書がない場合
- 相続人全員で「遺産分割協議」を行う
- 全員の合意で「遺産分割協議書」を作成
- 法定相続分通りでも、別の分け方でもOK
遺産分割協議書の作成
- 司法書士に依頼(費用: 5〜10万円)
- 自分たちで作成も可能(テンプレートあり)
- 相続人全員の実印押印・印鑑証明書が必要
「実家は売って、代金を分ける」が一般的
- 物理的に分けられない不動産は売却して現金化
- 兄弟全員が「売って分ける」で合意するのが効率的
- 「自分が住む」「貸して家賃を分ける」も選択肢
ステップ3: 相続登記を申請する
遺産分割協議書ができたら、相続登記を申請します。
2024年4月から相続登記が義務化されています(3年以内・正当な理由なく怠ると10万円以下の過料)。
申請先
- 不動産所在地を管轄する法務局
必要書類
- 登記申請書
- 親の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 親の住民票の除票
- 遺産分割協議書(または遺言書)
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 委任状(司法書士に依頼する場合)
自分でやる vs 司法書士に依頼
- 自分でやる場合: 登録免許税のみ(固定資産税評価額の0.4%)
- 司法書士に依頼: 司法書士報酬5〜15万円 + 登録免許税
書類が多く、ミスがあると法務局から補正を求められます。
時間に余裕がない・複雑な相続なら、司法書士に依頼するのが現実的です。
期間
- 申請から登記完了: 1〜2週間
- 書類準備期間を含めると: 1〜3ヶ月
ステップ4: 不動産査定を依頼する
相続登記が完了したら、いよいよ売却の準備です。
一括査定の活用
複数社の査定を取って比較することが基本。
主要な一括査定サービス:
- イエウール(地方物件にも対応)
- HOME’S 売却査定(LIFULL運営)
- リビンマッチ(指名制で営業電話少なめ)
5〜10社の査定額を取り、中央値の業者を選びます。
共同相続人の代表者が窓口になる
- 全員でやり取りすると業者が混乱
- 代表者1名を決めて、業者との連絡窓口にする
- 重要事項は相続人全員で共有・合意
ステップ5: 売買契約・引き渡し
買い手が現れたら、売買契約と引き渡しに進みます。
売買契約の流れ
- 業者が買い手と価格交渉
- 売主側で価格を承認
- 重要事項説明・売買契約締結(手付金受領)
- 1〜2ヶ月後に引き渡し・残代金受領
共同名義の場合の注意
- 売買契約には相続人全員の署名・実印押印が必要
- 全員が立ち会えない場合、委任状で代理可能
- 委任状には実印押印・印鑑証明書が必要
売却後の税金: 譲渡所得税
実家を売却すると、利益に対して譲渡所得税がかかります。
ただし、相続した実家の売却には特例が適用される場合があります。
譲渡所得税の計算
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
税率: 所有期間5年超で 約20%(住民税含む)
相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家を相続して売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
要件:
- 1981年5月31日以前に建築された家屋
- 相続から3年経過する年の12月31日までに売却
- 売却金額1億円以下
- 一定の改修または取り壊しが行われている
相続税との関係
- 相続税を支払った後の取得費に「相続税の取得費加算」が使える
- 相続から3年10ヶ月以内に売却した場合
複雑な税制なので、税理士相談が安心です。
困ったときの相談先
実家売却は、複数の専門家が関わる手続きです。
- 相続登記・遺産分割協議: 司法書士
- 売却・査定: 不動産業者
- 税務(譲渡所得税・相続税): 税理士
- 兄弟間の紛争: 弁護士
最初の窓口としては司法書士が推奨です。
相続全般の知識があり、必要に応じて他の専門家を紹介してくれます。
まとめ
親名義の家を売る手順:
- 親が生きているか亡くなっているかで手順が違う
- 親生前なら本人契約、認知症なら成年後見
- 親死後は相続登記が必須(2024年4月から義務化)
- 相続人確定 → 遺産分割協議 → 相続登記 → 売却
- 共同相続人の代表者が窓口になる
- 譲渡所得税の特例(3,000万円控除)を要チェック
親が亡くなった直後は精神的にも大変で、相続登記や売却まで考えが回らないことも。
ただ、2024年4月の相続登記義務化があるので、できれば「親が元気なうち」から手順を知っておくと、いざという時に慌てません。
まずは司法書士相談から始めるのが、もっとも効率的です。
