「実家を売るとき、相場っていくらなんだろう」
「査定額を信じていいのか、自分で確認したい」
「業者に騙されたくないけど、相場の調べ方が分からない」
実家を売却するとき、相場を自分で把握しているかどうかで、売却結果は大きく変わります。
業者の査定額を鵜呑みにせず、自分で相場を調べる方法を持っておくのが鉄則です。
この記事では、無料で相場が調べられる4つの方法を、初心者でも使える順に紹介します。
この記事でわかること
- 「査定額」と「相場」の違い
- 公的データで相場を調べる方法(2つ)
- 民間ポータルサイトで相場を調べる方法(2つ)
- 4つの方法の使い分け
- 相場と査定額のズレを見抜くコツ
「査定額」と「相場」は別もの
最初に大事な前提を整理します。
- 査定額: 業者が「この値段なら売れそう」と見立てた額
- 相場: 実際にそのエリアで取引されている価格帯
査定額は業者の予想、相場は市場のデータ。
査定額が高くても、相場より大幅に上回っていれば売れません。
だから、相場を自分で調べておくことが重要です。
方法1: レインズ・マーケット・インフォメーション(公的)
不動産業界の取引データベースです。
業者が普段使っている情報を、一般人も無料で閲覧できます。
サイト情報
- URL: https://www.contract.reins.or.jp/
- 運営: 国土交通大臣指定の不動産流通機構
- 完全無料・登録不要
使い方
- 都道府県・地域を選択
- 物件種別(戸建て / マンション / 土地)を選択
- 直近1年の成約データが表示される
- 専有面積・築年数・成約価格・成約時期で絞り込み
メリット
- 実際に成約した価格データが見られる(売出価格でなく成約価格)
- 業者の感覚と一致するデータ
- 全国カバー
デメリット
- マンションは詳細データが豊富、戸建ては情報が少なめ
- 地方の小さな町は事例が少ない
- 個別物件の特定はできない(プライバシー配慮)
戸建ての場合の見方
- 「成約価格(万円)」「面積(m2)」「築年数」を見る
- 自分の物件に近い条件(面積±20%、築年数±10年)で5〜10件抽出
- 平均値・中央値を計算
方法2: 土地総合情報システム(国土交通省)
国土交通省が運営する取引価格データベースです。
サイト情報
- URL: https://www.land.mlit.go.jp/webland/
- 運営: 国土交通省
- 完全無料・登録不要
使い方
- 「不動産取引価格情報検索」を選択
- 取引時期(直近2年程度に設定)
- 種類(住宅地 / 商業地 / 宅地建物 等)
- 地域(都道府県・市区町村)
- 取引データの一覧が表示される
メリット
- 全国の取引データが見られる
- アンケート回答ベースだが信頼性が高い
- 都道府県地価調査・地価公示データもアクセス可能
デメリット
- 個別の取引情報は匿名化されている
- マンション・戸建ての区別がやや曖昧
レインズとの併用が理想
- レインズ: マンション・戸建ての成約データ
- 土地総合情報システム: 土地・宅地の取引データ
両方を見ると、より正確な相場感が掴めます。
方法3: SUUMOで類似物件の売出価格を確認
民間ポータルサイトの代表格、SUUMOを使った調べ方です。
使い方
- SUUMO中古一戸建てで検索(https://suumo.jp/)
- エリアを実家の所在地に絞る
- 「物件種別: 中古一戸建て」を選択
- 築年数・面積・駅徒歩で絞り込み
- 類似物件の売出価格を確認
注意: 売出価格 ≠ 成約価格
ここで重要なのは、SUUMOに掲載されているのは「売出価格」です。
売出価格 ≠ 成約価格で、実際には売出価格の80〜90%で成約することが多い。
例: 売出価格 2,000万円 → 成約価格 1,700〜1,800万円
メリット
- 直近の市場感が掴める(売れずに何ヶ月も掲載されている物件も含む)
- 写真・間取り図で物件の状態を比較できる
- 競合物件の動向が分かる
デメリット
- 売出価格のみで、成約価格は不明
- 売れ残り物件の価格も含まれる
- 売主の希望価格でしかない
方法4: HOME’S・アットホームで広域比較
HOME’S(LIFULL)・アットホームも、SUUMOと同様に使えます。
サイト情報
- HOME’S(LIFULL): https://www.homes.co.jp/
- アットホーム: https://www.athome.co.jp/
SUUMOと組み合わせる理由
- 業者によって掲載するポータルが違う
- 3サイト見ると、漏れなく市場の物件をカバーできる
- 同じ物件が複数サイトに掲載されていることも多い
HOME’Sの特徴
- 物件の詳細情報が豊富
- 地図表示が見やすい
- 価格相場情報がまとまっている
アットホームの特徴
- 地方の物件が多めに掲載される傾向
- 写真の質にバラつき
推奨の使い方
- SUUMOで最新情報・物件数を把握
- HOME’Sで詳細情報を補強
- アットホームで地方物件を補完
4つの方法を組み合わせた相場の出し方
実践的な手順を整理します。
ステップ1: 公的データで「成約価格の中央値」を出す
- レインズ → 直近1年の類似物件の成約価格を10件抽出
- 土地総合情報システム → 土地の取引価格を5件抽出
- 平均値・中央値を計算
ステップ2: ポータルサイトで「売出価格の現状」を把握
- SUUMO・HOME’Sで類似物件の売出価格を10件抽出
- 平均値を計算
- 売出価格×0.85 = 想定成約価格
ステップ3: 2つの数値を比較
- ステップ1の成約価格中央値: 1,500万円
- ステップ2の想定成約価格: 1,400〜1,600万円
- 相場感: 1,400〜1,600万円
このレンジが、自分の実家の相場感です。
査定額がこのレンジを大きく外れていれば、業者の見立てが妥当かを再検討します。
一括査定で相場を確認する方法
公的データ・ポータルサイトでの調査と並行して、一括査定で複数業者の査定額を取るのが最も実践的です。
一括査定の使い方
- 5〜10社から査定額を取る
- 極端な高値・安値を除外
- 中央値あたりが業者目線の相場
公的データとの照合
- 一括査定の中央値が、レインズの中央値と近いか
- 大きくズレている場合、ポータルサイトで再度確認
- それでもズレるなら、業者の認識違いを疑う
主要な一括査定サービス:
- イエウール(地方物件に強い)
- HOME’S 売却査定(LIFULL運営)
- リビンマッチ(指名制で営業電話が少なめ)
これらを2サービス併用すると、8〜10社の査定額が集まり、相場感が立体的に見えてきます。
相場と査定額が大きくズレるパターン
調査結果と業者の査定額が大きく違うことがあります。
ズレの原因を整理します。
業者の査定額の方が高い
- 「高値査定の罠」(契約後に値下げ圧力をかける手法)
- 業者がそのエリア・物件種別を把握していない
- リフォーム済みなど物件固有の好条件を反映している(正当)
業者の査定額の方が低い
- 業者の買い手リストが少ない
- 物件の状態が悪い、内見後に査定が下がった
- そのエリアでの売却実績が乏しい
妥当なズレの範囲
- 公的データの相場 ± 10〜15% → 妥当な査定
- ± 20%以上 → 査定の根拠を業者に詳しく聞く
査定額を確認するときの質問例
業者の査定額が妥当かを見極める質問です。
業者に聞きたい3つの質問
- 「この査定額の根拠となる類似物件は、過去1年で何件ありましたか?」
- 「成約までの想定期間はどれくらいですか?」
- 「売却活動でどんな施策を打ちますか?」
3つの質問に具体的な数値・施策で答えられる業者は、そのエリア・物件種別に詳しい可能性が高い。
逆に答えが曖昧な業者は、査定額自体も信頼性が低いと判断できます。
まとめ
実家の相場を無料で調べる4つの方法:
- レインズ・マーケット・インフォメーション(公的)
- 土地総合情報システム(国土交通省)
- SUUMOで類似物件の売出価格
- HOME’S・アットホームで広域比較
公的データ + ポータルサイト + 一括査定の3点で、相場感は確実に掴めます。
業者の査定額を鵜呑みにせず、自分の手で相場を調べておけば、売却で大きな失敗をする可能性は減ります。
まずはレインズで類似物件の成約価格を見るところから始めてみてください。
5分で「自分の実家の相場ゾーン」が見えてきます。
